{"id":3780,"date":"2026-01-26T15:44:16","date_gmt":"2026-01-26T18:44:16","guid":{"rendered":"https:\/\/www.fialdiniadvogados.com.br\/?p=3780"},"modified":"2026-01-26T15:44:16","modified_gmt":"2026-01-26T18:44:16","slug":"consulta-publica-fiis-o-que-esta-em-jogo-nesta-semana","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.fialdiniadvogados.com.br\/painel\/consulta-publica-fiis-o-que-esta-em-jogo-nesta-semana\/","title":{"rendered":"Consulta P\u00fablica FIIs: o que est\u00e1 em jogo nesta semana"},"content":{"rendered":"

Por Samuel G. Calazans Dimbarre*<\/em><\/p>\n

A CVM colocou na mesa uma proposta que redesenha a estrutura regulat\u00f3ria dos Fundos de Investimento Imobili\u00e1rio. O prazo para envio de contribui\u00e7\u00f5es \u00e0 consulta p\u00fablica termina nesta sexta-feira, 30 de janeiro de 2026<\/strong>. Quem atua com FIIs \u2014 seja como gestor, administrador ou assessor \u2014 precisa entender o que est\u00e1 sendo proposto antes que a janela se feche.<\/p>\n

A consulta foi aberta em 30 de outubro de 2025 e prop\u00f5e altera\u00e7\u00f5es significativas no Anexo III da Resolu\u00e7\u00e3o CVM 175, o normativo que rege especificamente os FIIs dentro do novo marco regulat\u00f3rio de fundos de investimento.<\/p>\n

Por que essa reforma importa agora<\/h3>\n

A Resolu\u00e7\u00e3o CVM 175 entrou em vigor para consolidar e modernizar toda a regulamenta\u00e7\u00e3o de fundos no Brasil. Os FIIs, por suas particularidades \u2014 negocia\u00e7\u00e3o em bolsa, base massificada de investidores pessoa f\u00edsica, lastro em ativos reais \u2014 ganharam um anexo pr\u00f3prio. Mas a pr\u00e1tica revelou lacunas.<\/p>\n

A proposta atual busca corrigir assimetrias, incorporar pr\u00e1ticas j\u00e1 admitidas pelo Colegiado da CVM em casos espec\u00edficos e aproximar a regula\u00e7\u00e3o dos FIIs de instrumentos mais maduros, como os FIDCs.<\/p>\n

As principais mudan\u00e7as propostas<\/h3>\n

Subordina\u00e7\u00e3o entre subclasses de cotas<\/h3>\n

Como \u00e9 hoje:<\/strong> FIIs destinados ao varejo operam com estrutura de cotas relativamente homog\u00eanea. N\u00e3o h\u00e1 previs\u00e3o expressa para cria\u00e7\u00e3o de subclasses subordinadas que absorvam perdas de forma diferenciada.<\/p>\n

Como passa a ser:<\/strong> FIIs voltados ao p\u00fablico em geral que invistam exclusivamente em ativos de cr\u00e9dito poder\u00e3o criar subclasses de cotas subordinadas. A estrutura segue a l\u00f3gica j\u00e1 consolidada nos FIDCs \u2014 cotas seniores, mezanino e subordinadas \u2014 permitindo que riscos e retornos sejam alocados de forma mais precisa entre diferentes perfis de investidor.<\/p>\n

A proposta determina aplica\u00e7\u00e3o subsidi\u00e1ria das regras do Anexo II da Resolu\u00e7\u00e3o CVM 175 (que trata dos FIDCs) para disciplinar a intera\u00e7\u00e3o entre direitos econ\u00f4micos e pol\u00edticos das subclasses.<\/p>\n

Impacto pr\u00e1tico:<\/strong> Gestores ganham flexibilidade para estruturar FIIs de receb\u00edveis imobili\u00e1rios com tranches de risco diferenciadas, potencialmente ampliando o apetite de investidores institucionais por posi\u00e7\u00f5es seniores e oferecendo pr\u00eamios maiores para quem aceitar subordina\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

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Recompra de cotas pelo pr\u00f3prio fundo<\/h3>\n

Como \u00e9 hoje:<\/strong> A recompra de cotas por FIIs n\u00e3o possui previs\u00e3o regulamentar expressa. Na pr\u00e1tica, a CVM j\u00e1 autorizou opera\u00e7\u00f5es espec\u00edficas mediante an\u00e1lise do Colegiado, caso a caso.<\/p>\n

Como passa a ser:<\/strong> A proposta formaliza a possibilidade de classes de cotas de FIIs realizarem recompra de suas pr\u00f3prias cotas. As regras seguir\u00e3o o modelo j\u00e1 aplic\u00e1vel aos fundos fechados classificados como “A\u00e7\u00f5es”.<\/p>\n

Impacto pr\u00e1tico:<\/strong> Gestores ter\u00e3o uma ferramenta adicional para gest\u00e3o de liquidez e valor das cotas, especialmente em momentos de desconto excessivo no mercado secund\u00e1rio. A formaliza\u00e7\u00e3o elimina a inseguran\u00e7a jur\u00eddica de operar sem base normativa clara.<\/p>\n

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Novos qu\u00f3runs de instala\u00e7\u00e3o de assembleias<\/h3>\n

A dispers\u00e3o acion\u00e1ria dos FIIs sempre foi um desafio para a governan\u00e7a. Fundos com dezenas de milhares de cotistas enfrentam dificuldade para atingir qu\u00f3runs m\u00ednimos, mesmo em mat\u00e9rias relevantes.<\/p>\n

Como \u00e9 hoje:<\/strong> Qu\u00f3runs definidos de forma mais r\u00edgida, sem diferencia\u00e7\u00e3o por tamanho da base de cotistas.<\/p>\n

Como passa a ser:<\/strong> A proposta reorganiza os percentuais m\u00ednimos de qu\u00f3rum qualificado em tr\u00eas faixas:<\/p>\n

Impacto pr\u00e1tico:<\/strong> FIIs de grande porte listados em bolsa \u2014 muitos com mais de 100 mil cotistas \u2014 ter\u00e3o assembleias mais funcionais. A medida equilibra representatividade com operacionalidade.<\/p>\n

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Defini\u00e7\u00e3o clara das fun\u00e7\u00f5es de gestor e administrador<\/h3>\n

Uma das cr\u00edticas hist\u00f3ricas \u00e0 regula\u00e7\u00e3o de FIIs dizia respeito \u00e0 zona cinzenta entre as atribui\u00e7\u00f5es do gestor e do administrador. A proposta enfrenta esse ponto diretamente.<\/p>\n

Gestor:<\/strong> Passa a ter responsabilidade formalmente definida pela sele\u00e7\u00e3o, monitoramento e avalia\u00e7\u00e3o de desempenho dos ativos imobili\u00e1rios do fundo. A gest\u00e3o ativa do portf\u00f3lio \u00e9 inequivocamente atribu\u00edda a essa figura.<\/p>\n

Administrador:<\/strong> Mant\u00e9m-se como guardi\u00e3o fiduci\u00e1rio, respons\u00e1vel pela opera\u00e7\u00e3o do fundo, cumprimento de obriga\u00e7\u00f5es regulat\u00f3rias e prote\u00e7\u00e3o dos interesses dos cotistas.<\/p>\n

Impacto pr\u00e1tico:<\/strong> A segrega\u00e7\u00e3o de responsabilidades reduz disputas contratuais e facilita a identifica\u00e7\u00e3o de accountability em casos de falha. Para cotistas, a clareza \u00e9 positiva. Para prestadores de servi\u00e7o, define melhor os limites de atua\u00e7\u00e3o e risco<\/p>\n

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Flexibiliza\u00e7\u00e3o dos requisitos de informa\u00e7\u00e3o peri\u00f3dica<\/h3>\n

Como \u00e9 hoje:<\/strong> Altera\u00e7\u00f5es no conte\u00fado de relat\u00f3rios mensais, trimestrais e anuais exigem edi\u00e7\u00e3o formal da resolu\u00e7\u00e3o \u2014 processo lento e burocr\u00e1tico.<\/p>\n

Como passa a ser:<\/strong> A CVM poder\u00e1 ajustar o conte\u00fado das informa\u00e7\u00f5es peri\u00f3dicas por meio de ato do superintendente respons\u00e1vel, sem necessidade de altera\u00e7\u00e3o normativa formal.<\/p>\n

Impacto pr\u00e1tico:<\/strong> O regulador ganha agilidade para adaptar exig\u00eancias de disclosure \u00e0 evolu\u00e7\u00e3o do mercado. Gestores e administradores devem ficar atentos a mudan\u00e7as que podem ocorrer com maior frequ\u00eancia.<\/p>\n

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O que est\u00e1 em jogo para o mercado<\/h3>\n

A reforma proposta n\u00e3o \u00e9 cosm\u00e9tica. Ela recalibra a estrutura dos FIIs para competir com outros ve\u00edculos de investimento em cr\u00e9dito estruturado e responder a demandas pr\u00e1ticas que o mercado vem apresentando h\u00e1 anos.<\/p>\n

Para gestores:<\/strong> Mais ferramentas de estrutura\u00e7\u00e3o, especialmente para FIIs de papel. A possibilidade de subordina\u00e7\u00e3o abre portas para produtos mais sofisticados e capta\u00e7\u00e3o junto a investidores institucionais.<\/p>\n

Para administradores:<\/strong> Clareza de responsabilidades reduz exposi\u00e7\u00e3o a lit\u00edgios e facilita a precifica\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os.<\/p>\n

Para investidores:<\/strong> Governan\u00e7a mais funcional em fundos de grande porte e estruturas de risco mais transparentes em FIIs de cr\u00e9dito.<\/p>\n

Para assessores e consultores:<\/strong> Necessidade de atualiza\u00e7\u00e3o sobre as novas possibilidades regulat\u00f3rias para orienta\u00e7\u00e3o adequada de clientes.<\/p>\n

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O prazo \u00e9 sexta-feira<\/h3>\n

A consulta p\u00fablica encerra-se em 30 de janeiro de 2026<\/strong>. Contribui\u00e7\u00f5es podem ser enviadas diretamente \u00e0 CVM pelo portal de participa\u00e7\u00e3o social do regulador.<\/p>\n

A agenda regulat\u00f3ria da CVM para 2026 j\u00e1 contempla a convers\u00e3o dessa consulta em norma definitiva, com per\u00edodo de transi\u00e7\u00e3o a ser definido. Quem tiver pontos a levantar \u2014 seja para apoiar, questionar ou propor ajustes \u2014 tem at\u00e9 sexta para faz\u00ea-lo.<\/p>\n

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O escrit\u00f3rio Fialdini Advogados acompanha de perto a evolu\u00e7\u00e3o regulat\u00f3ria do mercado de capitais. Para an\u00e1lise espec\u00edfica sobre os impactos da reforma dos FIIs na sua opera\u00e7\u00e3o, entre em contato com nossa equipe<\/a>.<\/p>\n

*<\/em>Samuel<\/em><\/strong> \u00e9 advogado com s\u00f3lida experi\u00eancia nos setores de mercados de capitais e banc\u00e1rio, atuando em finan\u00e7as estruturadas, securitiza\u00e7\u00f5es, fundos de investimento, M&A, Project Finance, Private Equity e Venture Capital, al\u00e9m de temas regulat\u00f3rios e de Direito Financeiro. Lidera a \u00e1rea de Mercados de Capitais e Banc\u00e1rio no Fialdini Advogados.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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